Оценка сооружений

Точное определение самого объекта оценки и присущих ему характеристик является важным этапом при проведении работ по рыночной оценке. Точность экспертной оценки напрямую зависит от полноты полученной первоначально информации. Набором уникальных характеристик характеризуется каждый объект, который подлежит оценке. Соответственно, без их тщательного изучения невозможно установить его рыночную стоимость. Если говорить о газопроводах, такими уникальными характеристиками являются материал, протяженность, тип прокладки и другие. Если рассматривать скважины, их уникальными особенностями являются непосредственное назначение, глубина, наличие и разновидность насосного оборудования. Протяженность дороги, разновидность основания, толщина дорожной одежды и текущее состояние берутся во внимание экспертами при их оценке.

Как правило, отдельно взятые сооружения не могут быть доходными, если их рассматривать отдельно, а не в совокупности с имущественным комплексом. Данное обстоятельство препятствует применению некоторых оценочных подходов при рассмотрении обособленных сооружений с точки зрения индивидуальных объектов недвижимости.

В отличие от иных объектов недвижимости, оценка сооружений характеризуется индивидуальными особенностями, основной из которых является узость данного сегмента рынка, а также вхождение в большинстве случаев отдельных сооружений в имущественные комплексы. Вследствие этого перед оценщиком возникают значительные ограничения, не позволяющие в полной мере использовать в работе сравнительный метод. Отсутствие в прошлом сделок по аналогичным объектам лишает специалиста возможности ориентироваться на установленную ранее стоимость аналогичного объекта.

Также к сложностям в оценке часто приводит и то, что такие сооружения могут носить вспомогательный характер и не являются обособленными. Для примера можно привести земельный участок, огражденный забором. В данном случае непосредственно оградительная конструкция имеет цену исключительно для данного участка и не может рассматриваться отдельно. С коммерческой точки зрения доход способна приносить сдача в аренду такого участка, а не его забор. Безусловно, наличие ограждения на территории является бесспорным преимуществом и предоставляет возможность установить более высокую арендную плату. Однако, с практической точки зрения арендная плата в большей степени зависит от множества других факторов. Многие сооружения не способны приносить доход самостоятельно, поэтому их оценка вызывает у экспертов определенные затруднения. Как правило, только в совокупности с имущественным комплексом можно рассматривать значимость и полезность определенных сооружений.

Если говорить о самостоятельно доходных сооружениях, можно привести пример автомобильных дорог, если за их использование берется оплата. Шлюзы, причалы и некоторые другие сооружения также относятся к данной категории. К таким объектам применимы доходные методы оценки. Несложно прийти к выводу, что доходный и сравнительный методы оценки характеризуются определенной ограниченностью с точки зрения возможности применения. Зачастую именно затратный метод оценки является единственным, который эксперты могут применить.

Проводим оценку следующих сооружений

• Емкости
• Резервуары
• Автодороги, мосты, теннели
• Проезды, площадки
• Железнодорожные пути
• Объекты благоустройства
• Ограждения

Также оцениваем следующие виды передаточных устройств:

• Водопровод
• Теплопровод
• Линии элетропередач, радиосвязи и телефонной связи
• Газопроводы, нефтепроводы

Процедуры, требующие проведения независимой экспертизы

• Покупка или продажа недвижимости.
• Страхование объекта.
• Нотариальные действия, требующие внесения государственной пошлины.
• Решение имущественных споров, раздел имущества при разводе.
• Составление брачного контракта.
• Банковские операции с использованием недвижимости в качестве залога.
• Приведение в действие решения суда.

Необходимые документы

Чтобы оценщик мог приступить к работе, заказчик должен предоставить в его распоряжение первичную документацию. Пробелы в этой документации усложняют эксперту задачу, что может отразиться на стоимости процедуры. Какие конкретно документы требуются? От заказчика желательно получить бумаги двух видов: технические и правоустанавливающие. Для начала вы должны подтвердить, что имеете право оценивать имущество:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о государственной регистрации прав, договор купли-продажи или аренды объекта, сведения об обременениях, паспортные данные заказчика и собственника. От юридических лиц также требуется информация о первоначальной и остаточной стоимости объекта.
• Техническая документация: проектно-сметные документы, экспликации и план этажей. Возможно, кадастровый план участка и его схема с обозначением границ.

Какой период времени оценка здания или сооружения имеет юридическую силу?

В соответствии с п. 26 ФСО № 3 (Федеральный стандарт оценки), срок действия указанной итоговой стоимости здания или сооружения считается действительным для целей совершения сделки с указанным объектом при условии, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев. Исключение делается только для объектов, оформляемых при вступлении в наследство.

Стоимость услуг